• 프롭테크란 부동산과 디지털 기술이 접목된 신산업 분야로 그 성장 배경에는 디지털 전환이 자리하고 있으며, 기존의 폐쇄·비대칭적인 정보의 공개, 스마트 기기와의 접근성 강화 등의 기회에 힘입어 세계적으로 성장 중
  • 반면 국내에서는 시장, 정보, 제도 관점의 현안과 난관으로 성장이 더딘 편

프롭테크란 무엇인가?

  • 프롭테크는 핀테크(FinTech)와 비슷하게, 부동산(Property) + 기술(Technology)의 합성어로써 전통산업의 한 분야인 부동산업을 디지털산업으로 전환시킨 신산업 분야를 지칭하는 개념
    • 부동산에 대한 설계, 재무 그리고 중개 관련 소프트웨어 업체가 등장하면서 태동한 리테크(RE-Tech, Real Estate Technology)가 고도화된 개념
    • 부동산은 나라마다 법제도가 다르고, 지리적 특성에 따른 지역 시장 참여자들의 비즈니스 관행 등에 차이가 있으며, 이로 인해 부동산에 IT기술이 접목되었을 때 나타나는 변화가 각 나라마다 달라 아직 거대 글로벌 프롭테크 기업이 등장하지는 못하고 있음
    • 다만, 2013년 부동산 스타트업 투자는 114건 4억 5,100만 달러 수준에서 2016년 277건 26억 9,800만 달러 수준으로 급증했고, 현재 평가액이 10억 달러가 넘는 비상장 스타트업인 유니콘 기업의 등장이 이어짐
      * 100억 달러의 위워크를 비롯해 하우즈(23억 달러), 텐엑스(12억 달러), 아이우지우(10억 달러) 등
  • 프롭테크의 성장 배경에는 디지털 전환(Digital Transformation)이 자리하고 있으며, 기존의 폐쇄·비대칭적인 부동산 관련 상세 정보의 공개와, 스마트 기기의 접근성 강화 등의 기회에 힘입어 성장 중
    • 무선 인터넷 발전과 스마트 단말기 보급, 위치기반 서비스 등으로 정보 공유 과정이 빠르고 간편해 졌으며, 참여자의 범위가 크게 넓어짐
    • 인터넷과 빅데이터 분석 기술 발전으로 부동산의 공급과 수요를 정확하고 효율적으로 연결함으로써 개별 거래 비용이 크게 낮아짐
    • 최근에는 블록체인, VR등의 기술과 접목되면서 새로운 기술기회가 개화

프롭테크 산업 영역과 발전

  • 프롭테크의 비즈니스 영역은 투자 및 자금조달, 프로젝트 개발, 부동산 관리, 중개 및 임대로 크게 나뉨
    그림 1 프롭테크의 사업 영역
    <그림 1> 프롭테크의 사업 영역

    ※ 출처 : JLL, KB지식비타민 재인용

    • (투자 및 자금조달) 핀테크 기술이 부동산 시장에 도입된 것으로 크라우드 펀딩과 개인 금융 분야로 구성(예 : Realty Mogul)
    • (프로젝트 개발) 부동산 개발과 관련된 프롭테크 영역으로 건설, 인테리어 디자인, VR/3D 분야 등이 해당(예 : Matterport, Eyespy360)
    • (부동산 관리) 에너지, 사물인터넷(IoT), 센서 기술 등 스마트 부동산 기술을 기반으로 한 임차인, 건물 관리 서비스(예 : Hive)
    • (중개 및 임대) 부동산 정보를 기반으로 개별 부동산에 대해 물건정보 등재에서부터 데이터 분석, 자문, 중개, 광고 및 마케팅에 이르는 매매·임대 정보를 제공(예 : Zillow, Realtor, Redfin
<표 1> 국내외 대표 프롭테크 기업의 사례 및 간략한 소개
한국의 직방 미국의 Zillow
  • 직방은 처음에는 원룸/투룸 등 소형 주거시장을 목표로 했는데 이 시장은 모든 중개업자들이 진 출해 있는 시장이 아니라 소수의 중개업자들이 선점하고 있었음
  • 원룸시장의 특징은 다가구(한채의 건물에 여러 객실을 나누는 방식, 고시원 등)로 법적인 개념의 방 한 칸과 부동산적 개념의 방 한 칸의 개념이 달랐음
  • 따라서 실제 매물이 있지만 시장에 공개되어 있지 않은 원룸 매물이 많이 존재
  • 이런 시장의 데이터가 오픈되고 스마트 디바이스에서 보여지는 점이 혁신적
  • 결국, 직방은 정보를 투명하게 전달하여, 수요자, 공급자, 중개인 모두 이익을 얻음
  • Zillow는 미국의 부동산 중개 및 임대 관련 서비스업체로써 부동산 정보 게재 및 데이터 분석, 가치 평가, 자문, 중개, 광고 및 마케팅 등 부동산 전반에 대한 서비스를 제공 중
  • 미국은 우리나라와 시장이 다름. 토지가격은 싸고 건물가격이 비싸며, 아파트는 적고 단독주택이 많음
  • 주택 실거래 가격은 다양한 요소들이 고려되어야 하며(실제 건축비 등) 여기서 정보의 격차와 문제가 발생.
  • 또한 실거래가와 호가 사이의 적정한 가격을 추산하는 데 어려움이 많았음.
  • 따라서 Zillow가 내놓은 Zestimate라는 부동산가치 평가 모델은 혁신적이었음
  • 아시아 태평양(APAC) 지역 프롭테크는 2007년의 단순한 디지털로 전환이었던 프롭테크 1.0에서, 2013년 즈음에는 데이터 분석, VR, SaaS기반의 프롭테크 2.0으로, 2015년경부터는 B2B가 강화되고 블록체인 등과 접목을 시도하면서 프롭테크 3.0으로 발전하고 있음

그림 2 APAC 프롭테크의 진화
<그림 2> APAC 프롭테크의 진화

※ 출처 : JLL(2018), The Growing Influence of Proptech

  • 아시아 태평양 지역 프롭테크 투자 현황을 살펴보면 위 4가지 사업 영역 중 단순 정보 제공 및 검색, 중개 영역의 투자가 과반 이상

그림 3 APAC 지역 프롭테크 투자 현황
<그림 3> APAC 지역 프롭테크 투자 현황

※ 출처 : JLL(2018), The Growing Influence of Proptech

우리나라의 프롭테크

  • 산업연혁
    • 부동산114, 알투코리아, 네이버 부동산이 제 1세대 대표기업
      • 알투코리아는 상업용 오피스를 전문으로 하며 관련 데이터를 기반으로 현재도 부동산 컨설팅 서비스만 제공 중
      • 부동산114는 아파트 정보 전문이었으나 다양한 서비스 제공을 위해 사업변화를 모색하고 있음
      • 국내 대표 인터넷기업 네이버가 직접 운영한 네이버 부동산은‘확인매물’서비스로 주거용 부동산 관련 허위 매물 문제를 부분적으로 해결하기도 했으나, 다른 부동산 정보제공 사이트와 갈등을 빚으면서 골목상권 침해 이슈가 있었음

      그림 4 프롭테크의 산업연혁
      <그림 4> 프롭테크의 산업연혁

      ※ 출처 : 디스코(2018), 프롭테크 국내동향

    • 제 2세대 직방과 다방이 등장하면서 중개인들에게 신선한 충격으로 다가옴
    • 제 3세대로는 스페이스워크와 큐픽스가 있고, SW기업에 기존 부동산 시장을 잘 알고 있던 시장참여자들이 투자하는 방식으로 시장이 고도화되어 가고 있음
      • 스페이스워크는 토지 법규에 맞춰 최유효이용 원칙에 따라 기획 건축 설계를 하는 기업으로, 소수 개발업자들이 독점하고 있는 토지 가치평가 정보를 투명하게 만들어 토지의 유통 비용을 낮추는 것을 목표로 하고 GIS연동 가치평가 모형, 사회주택 설계 자동화솔루션 등을 제공
      • 큐픽스는 임대용 부동산 VR서비스를 제공 하는 회사로 직방이 투자
  • 국내 주요 기업
    • 직방 : 작년기준 340억 매출, 국내 가장 많은 이용자를 확보함
      • VR분야에 투자, 호갱노노 지분인수 등 다각화 진행 중
      • 허위매물 제거, 아파트 시장에 진입, 빌라 시장 확대라는 사업 방향이 수익과 연결될 수 있는지가 관건
    • 다방 : 다방은 직방과 다른 비즈니스 영역으로 확장
      • 미디어월이 인수한 이후 다방샵, 다방이사서비스 같이 원룸시장 내에서 가치사슬 내 다양한 주변 서비스를 개발해 내고 있음
    • 호갱노노 : 기존과 차별화된 서비스, 정보기반의 서비스 제공
      • 아파트 시장은 중개업자들이 매물 정보를 올리고 이에 대한 광고비를 지출하는 형태로 되어 있으나, 현재 구조에서 중개업자들에게 추가적인 수익을 보장해주기 어려움
    • 알스퀘어 : 매년 고성장 하고 있는 임대 분야의 신성 스타트업
      • 부수사업인 인테리어 컨설팅이 매출 볼륨 확대에 영향
      • 서울에서는 현재와 같이 많은 매물 정보를 제공하고, 고객 맞춤 추천 등을 통해 서비스가 가능하지만 전국으로 확장할 경우 지금과 같은 서비스 품질을 유지할 수 있을지는 물음표
      • 유사 서비스 제공업체인 네모도 등장하여 경쟁 중
    • 테라펀딩(PF, Project Financing) : 부동산 개발자금 중개 기업
      • 특정 부동산 개발프로젝트를 소개하고 개인투자자와 부동산 개발업자를 중개하여 수익을 창출(투자자와 개발업자 양 측에서 수수료 등의 수익 발생)
      • 우리나라 P2P 부동산 금융에서 대표적 기업으로 부동산 PF업을 중심으로 더 많은 성장을 추구하고 있음
    • 패스트파이브(공유형 오피스) : 컴패니빌드와 같은 새로운 것에 도전하는 회사
      • 공유형 오피스 사업이 주력분야이지만, 오피스 인테리어, 패스트캠퍼스 교육사업, 투자자와 입주업체 연결 등의 부가 서비스를 제공하여 오피스 안에서 성장할 수 있도록 지원
    • 스페이스워크(토지개발솔루션)
      • 토지개발정보를 제공하고 토지가치에 대한 가격정보 제공
      • 건축물을 가상으로 구축해 볼 수 있는 등의 서비스 제공

그림 5 국내 주요 프롭테크 기업
<그림 5> 국내 주요 프롭테크 기업

※ 출처 : 디스코(2018), ktEstate(2018)을 바탕으로 재구성

현안 및 시사점

  • (시장 관점) 서비스 공급자가 영세하며 겸업이 금지되어 절차가 복잡하고 서비스간 단절이 있으며, 전속 거래가 이루어지지 않아 정보 공개 유인이 부족
    • 부동산산업은 주택임대관리업과 중개업, 감정평가업의 겸업이 금지되고, 대체적으로 영세하게 운영되어 서비스 받는 시간이 많이 소요되고 절차도 복잡하며, 서비스 간 단절로 분쟁·사고 발생 시 책임 소재가 불분명
      * ‌ 일본, 미국, 영국의 경우 부동산산업의 GDP 비중이 9~14% 수준이지만 우리나라는 7%로, 선진국의 절반수준에 불과하고 OECD 29개 국가 중 25위로 최하위권(2017)
    • 국내에는 전속 거래*가 이루어지지 않아 중개인들이 자신의 매물 정보를 공개할 유인이 부족하나, 외국의 Zillow나 Redfin의 경우에는 전속계약이 되어 있기 때문에 모든 매물의 정보를 공개함
      * 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 중개업자를 정하여 그 중개업자에 한하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 계약
      ** 전속 거래가 가능하면 중개인들이 보유한 오프라인 매물을 보다 잘 공개함으로써 온라인 상에서 보다 많은 매물 검색이 가능함
  • (정보 관점) 자전거래 문제, 자료 생산시의 오류, 관리 체계의 이원화로 인해 누락되거나 부정확한 정보 영역이 존재하고 효율적 관리가 어려움
    • (자전거래* 문제) 실제 가격이 반영되지 못하고 조작이 가능
      * 실거래가 신고시스템은 계약만 하면 신고할 수 있다는 맹점을 이용해 신고만 하고 계약을 취소하는 형태로 쌍방 거래가 일어난 것처럼 꾸미는 것
      • 이를 반복하여 지속적으로 거래와 수요가 있는 것으로 눈속임 하여 가격 상승/하락을 유도
      • 실거래가를 공개할 때 국토부가 최고/최저가는 제거하고 공개하여 정확한 매매가격 범위를 알기 어려움
    • (자료 생산 관리) 소유와 부동산 현황에 대한 정보 불일치
      • 우리나라 법 상 건물현황은 국토교통부 소관의 토지대장과 건축물대장, 소유현황은 대법원 소관의 부동산 등기부에 기록하게 되어 있음
      • 하지만 두 가지에 포함된 정보가 다른 경우가 상당히 많고, 특히 부동산·건축물 소유권 같은 경우 오류가 많아 정확한 정보 제공이 어려움
      • 또한 부동산/건축물 정보의 생산은 지자체의 부서별로 하는데 담당자가 변경될 때 마다 데이터의 오류가 발생.
    • (관리 체계 이원화) 정부는 국토교통부 공간정보센터 중심으로 국가공간정보포털을 통해 산재된 서비스 체계를 일원화하려 노력 중이지만, 부동산 실거래가 정보는 실거래가 공개시스템이 별도로 있어 일부 정보의 사각지대가 존재하며 효율적인 관리가 어려움
  • (제도 관점) 스타트업 시장에서 프롭테크 관련 스타트업은 투자가 저조한데, 부동산산업은 창업 지원 제외 업종 중 하나
    • 중소기업창업지원법 제3조 2항 및 시행령 제4조에 따르면 정부자금을 출자받은 벤처 펀드는 부동산업에 투자할 수 없고, 벤처캐피탈이 조성한 창업펀드에 출자하는 주요 투자자는 일반적으로 국민연금, 군인공제회 같은 연기금이어서 사실상 벤처펀드의 절반 이상은 정부의 통제를 받음(CNB저널, 2017)
    • 또한, 크라우드 펀딩 투자는 대출형과 지분형이 있는데, 대출형이 부동산산업에 허용돼 있고, 현재 지분형의 경우 공익적 성격인 경우를 제외하고 제한되어 있음
    • 결국 이와 같은 환경에서 벤쳐투자자들은 직방처럼 비즈니스 모델이 도출 되었을 때에야 투자하는 소극적인 모습을 견지하고 있고, 업종별 벤처투자 현황을 볼 때도 부동산업은 소외되어 있음
<표 2> 2018년 1분기 업종별 벤처투자 현황
구분 정보 통신 전기ㆍ기계 화학ㆍ소재 생명 공학 문화 콘텐츠 유통/서비스 기타 합계
2017.3 금액(억 원) 1,010 531 534 1,047 762 170 4,054
비중(%) 24.9 13.1 13.1 25.8 18.9 4.2 100.0
2018.3 금액(억 원) 2,189 782 1,486 827 771 293 6,348
비중(%) 34.5 12.3 23.5 13.0 12.1 4.6 100.0

※ 출처 : 중소벤처기업부(2018년)

프롭테크 동향 월간SW중심사회 2018년 7월호